Что общего между цементом и ипотекой?

По предварительным оценкам, в 2006 году объем выданных в России ипотечных кредитов составил 260 млрд. руб. На нынешний год планы по развитию ипотеки несколько ниже – 250 млрд. руб., однако ожидается, что эта сумма будет превышена, что предусмотрено в трехлетнем экономическом плане, который сейчас готовит правительство. Ставки по ипотечным кредитам сегодня высоки. Выступая на «правительственном часе» в Совете Федерации, первый вице-премьер Дмитрий Медведев сообщил, что средняя ставка рефинансирования в текущем году должна составить 10,5%, «а реальная ипотечная ставка будет где-то на 1–1,5% выше. Это, конечно, еще достаточно много, хотя и с этой ставкой можно работать, можно эту ставку субсидировать. В перспективе мы стремимся выйти на те ставки, которые существуют на мировом рынке – порядка 6–8%, но это следствие не только работы в рамках национального приоритета, но и общей макроэкономической стабилизации».

«Ипотека в России будет дешеветь, – так ответил глава Минэкономразвития Герман Греф на вопрос студентов Академии народного хозяйства при правительстве РФ. – Мы планируем принять поправки в 40 нормативных актов, в том числе в налоговое законодательство, которые очень удешевят ипотеку».

Заявления первых лиц звучат обнадеживающе, хотя при нынешних ценах на квартиры даже снижение ставок не сделает их более доступными. Но все же нужно разобраться, от чего зависит величина процентной ставки по ипотечному кредиту. Во-первых, от ставки рефинансирования, во-вторых, от уровня инфляции, вернее, от совокупного влияния этих двух факторов, поскольку ни один банк не будет работать себе в убыток. Его задача – не только вернуть свои деньги с учетом инфляционной составляющей, но и получить прибыль. По официальным данным, в прошлом году инфляция в России составила 9%, ставка рефинансирования – 11%, следовательно, реальная ипотечная ставка была на уровне 12–13%. Годовые процентные ставки в банках варьируются в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, общей суммы кредита, валюты расчетов, а также наличия или отсутствия официальных документов, подтверждающих доходы заемщика. В настоящее время ипотечные кредиты выдаются частным лицам под 9,0–15,0% годовых.

Однако в случае предоставления бюджетных субсидий, в частности, из местных бюджетов, коммерческие банки вполне могут снизить ставку по кредитам, которая в этом случае может опуститься ниже индекса потребительских цен. Так, в Москве успешно работает программа социальной ипотеки, в которой могут принять участие очередники, прожившие в столице более 10 лет. Однако, ее суть все-таки не в низких ипотечных процентах, а в низкой цене квадратного метра, которая составляет всего 32 тыс. руб. Очередники вносят 30% стоимости предлагаемой им квартиры, площадь которой должна соответствовать социальной норме обеспеченности жильем, получают кредит в уполномоченном банке под 10,5% годовых и выплачивают его в течение двух лет. В прошлом году в рамках этой программы было построено 300 тыс. кв. метров жилья.

В настоящее время из 200 тыс. очередников в городе около 50 тыс. располагают необходимыми средствами, чтобы вступить в социальную ипотеку. Поэтому эта программа становится все более востребованной. В будущем году городские власти планируют построить по программе социальной ипотеки 477 тыс. кв. метров жилья, а в 2008 году – 550 тыс. Ожидается, что снизятся и процентные ставки. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин полагает, что ставка по социальной ипотеке в Москве с начала 2008 года снизится до 6–7%: «При инфляции около 10% ставка не более 6–7% – это нормально».

Москвичам-очередникам повезло, но на что надеяться всем остальным? Уповать на снижение инфляции? «Если инфляцию удастся «обуздать» до 4–5%, а лучше всего до 2–3%, то только в этом случае можно будет говорить об ипотечном кредите в 6–8%, поскольку уровень инфляции должен быть ниже уровня кредита. В противном случае, произойдет разорение финансовых институтов», – говорит председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике Оганес Оганян. «Банк согласится на ставку 6% только в том случае, если будет уверен в падении уровня инфляции, – уверен заместитель председателя думского Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. – По-видимому, ставка ипотечных кредитов выше 6% будет существовать еще 5–6 лет». С ними солидарен глава думского Комитета по экономической политике, предпринимательству и туризму Евгений Федоров: «Пока у нас инфляция 9%, банки не могут опустить ставку ипотечного кредита ниже 13%».

Впрочем, есть и иное мнение. «Ставка ипотечного кредита зависит от того, как государство оценивает для себя приоритетность этого направления работы, – говорит член думского Комитета по бюджету и налогам Сергей Глазьев. – Во многих странах ипотека выдается под отрицательный процент, то есть ниже уровня инфляции, и это совершенно оправданно, потому что жилищное строительство является мощным локомотивом экономического роста. Для государства очень выгодно предоставлять ипотечные кредиты по субсидированным процентным ставкам. Многие регионы субсидируют кредиты, то есть люди получают ипотечный кредит по нулевой процентной ставке – так, например, было сделано в Мордовии».

Но если государство не выдает субсидии, банки не решатся снизить ставку по ипотеке ниже инфляции, прогнозируемый уровень которой представлен в таблице.

Впрочем, инфляция – это далеко не самый жесткий ограничитель для ставки ипотечных кредитов. Победить рост цен теоретически можно было бы за год-два. А вот преодолеть дефицит строительных мощностей по всей стране за этот срок невозможно даже теоретически. Даже дешевая ипотека не позволит сделать жилье доступным для широких слоев населения. Рост цен на недвижимость опережает инфляцию, поэтому можно дожидаться снижения ставок, но и стоимость квартиры за это время может существенно вырасти. Уже сейчас некоторые банки дают жилищные кредиты по «нерыночным» ставкам – 9% годовых, что ниже инфляции и ставки рефинансирования. Задача состоит не только в том, чтобы уменьшить процентные ставки, главное – увеличить предложение, больше строить. А низкие ставки по ипотеке только подстегнут спрос, следовательно, и рост цен на жилье.

«Для полного обеспечения россиян жильем нужно выйти на строительство 140 млн. кв. метров жилплощади ежегодно – из расчета один квадратный метр на каждого жителя страны, – сказал на «правительственном часе» Дмитрий Медведев. – Но к 2010 году мы выйдем лишь на показатель в 80 млн. кв. метров».

Председатель комиссии по развитию рынка жилья при Совете по реализации приоритетных национальных проектов Александр Браверман считает, что для реализации жилищного проекта, предполагающего строительство 80 млн. кв. метров жилья в 2010 году, необходимо примерно 85–90 млн. тонн цемента, а в России производится всего 60 млн. «Разница между сегодняшними мощностями, если они будут задействованы в полном объеме, и требуемыми составляет около 30 млн. тонн, – поясняет он. – Таким образом, необходимо построить примерно 13–15 цеметных заводов мощностью два миллиона тонн в год».

Глава Экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович уверен, что уже к 2008 году страна начнет испытывать дефицит строительных материалов. «Мы сегодня стали заложниками того, что производство стройматериалов сконцентрировано в нескольких регионах страны и крупные заводы занимают более половины всего рынка строительных материалов, – говорит он. – Это ведет к тому, что в ряде регионов транспортные издержки на перевозки составляют 25–30% от конечной цены стройматериалов, а за Уралом строительные компании вынуждены покупать цемент и другие стройматериалы в Китае, а не в России».

Только Москва ежегодно потребляет 11 млн. тонн цемента, 6 тыс. тонн металлоизделий, 2 млрд. штук строительного кирпича, а также 12 млн. кубических метров песка и 7 млн. кубических метров щебня. Эта продукция поступает в столицу в основном из регионов.

Итак, причинно-следственные связи ясны – чтобы снизить ставки по ипотечным кредитам, нужно больше строить, а чтобы больше строить, нужно интенсивно развивать промышленность строительных материалов, для развития которой нужны инвестиции. Опять все упирается в деньги… Но не только. Государство должно обеспечить инвесторов доступом к земле, предоставить гарантии под долгосрочные кредиты, позаботиться о коммуникациях, словом, помогать.